1、業(yè)主大會(huì)成立的原則   

 (1)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

  (2)劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但人數(shù)比例要按照分期開發(fā)建設(shè)的建筑面積比例預(yù)留相應(yīng)的業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表名額，且在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員辦法。                                                  

2、符合成立首次業(yè)主大會(huì)的條件          

 (1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；

(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。符合以上條件之一的，可以申請成立首次業(yè)主大會(huì)。（注：此條各地可能略有不同）

3、業(yè)主身份如何確定

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

4、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，所屬區(qū)（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

5、業(yè)主投票權(quán)數(shù)如何確定？

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

(1)業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積建筑物總面積：

1)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記記載的面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同集中的面積計(jì)算；     2)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

(2)業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

 1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售的和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的按一人計(jì)算；    2)總?cè)藬?shù)按前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。    3)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

6、業(yè)主代表如何產(chǎn)生？是否能連任？

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表任期應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)任期相同，可連選連任。

7、業(yè)主委員會(huì)委員候選人如何產(chǎn)生？

業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

8、籌備組成員、業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的條件

(1)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；(2)具有完全民事行為能力；(3)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)；(4)無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯使用費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形；(5)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(6)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；(7)具有一定的組織能力；(8)具備必要的工作時(shí)間。

9、業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情況

(1)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：

1)因?yàn)橛修D(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

2)喪失民事行為能力的；

3)依法被限制人身自由的；

4)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其它情形。(2)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：　　1)以書面方式提出辭職請求的；　　2)不履行委員職責(zé)的；　　3)利用委員資格謀取私利的；　　4)拒不履行業(yè)主義務(wù)的； 　　5)侵害他人合法權(quán)益的；　　6)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

10、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)

(1)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(2)制定和修改管理規(guī)約；　　

(3)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；　　

(4)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；　　

(5)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　(6)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；　　

(7)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　　

(8)改變共有部分的用途；　　

(9)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；　　

(10)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

11、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對哪些事項(xiàng)作出規(guī)定？

(1)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

(2)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

(3)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

(4)業(yè)主共同利益的維護(hù)；

(5)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

(6)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

(7)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

12、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)對哪些事項(xiàng)作出作出規(guī)定？

(1)業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

(2)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

(3)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

(4)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

(5)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

(6)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

(7)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

(8)業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

(9)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

(10)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

(11)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

13、什么情況下，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(1)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

14、如果業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)怎么辦？

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

15、業(yè)主委員會(huì)主任不按照規(guī)定召開委員會(huì)會(huì)議的怎么辦？

按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)委會(huì)資訊，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

16、業(yè)主委員會(huì)成員以維護(hù)業(yè)主權(quán)益等種種借口向物業(yè)公司收取或索要“好處費(fèi)”的行為涉嫌違法嗎？

是的。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

17、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用的形式

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

18、關(guān)于授權(quán)委托書

業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。最多受委托人數(shù)不得超過3人 。

19、小區(qū)哪些事項(xiàng)須要經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意

業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

20、小區(qū)哪些事項(xiàng)須要經(jīng)過半數(shù)以上的業(yè)主同意？

(1)制定和修改管理規(guī)約；

(2)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

(3)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(5)改變共有部分的用途；

(6)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

(7)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)， 

上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

21、業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)、任期

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期3-5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

22、業(yè)委會(huì)任期內(nèi)委員出現(xiàn)空缺時(shí)如何處理

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

23、關(guān)于換屆選舉

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

24、關(guān)于業(yè)委會(huì)候補(bǔ)委員

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)委會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

25、關(guān)于當(dāng)選委員的得票數(shù)

應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

26、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

(3)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

(10)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

27、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些情況和資料

(1)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(2)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

(3)物業(yè)服務(wù)合同；

(4)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

(5)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

(6)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

(7)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

(8)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

28、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

29、業(yè)主委員會(huì)可以自行解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？

不可以。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項(xiàng)維修資金等7類事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。也就是說，小區(qū)管理的重大事項(xiàng)決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)，而不是業(yè)委會(huì)。